ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

İnşaat- gayrimenkul sektörü Türkiye Piyasasında önemli bir yere sahip olup bu alanda özellikle Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine uygulamada sıklıkla rastlanmakta ve bu alanda birçok uyuşmazlığın ortaya çıktığı görülmektedir. Arsa payı karşılığı veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinen bu sözleşmeler kanunda tam anlamıyla karşılığı bulunmayan, içerisinde taşınmaz satış vaadi ve eser sözleşmesi unsurlarını bulunduran karma nitelikli sui generis bir sözleşmedir. Bu tip sözleşmeler kanunda tanımlanmadığından Yargıtay kararları ve doktrin görüşleri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin yorumlanmasında özellikle önem arz etmektedir. Konu oldukça kapsamlı ve geniş olup aşağıdaki yazımızda kısaca sözleşmenin şekli kuruluş şartları ve tarafların hak ve borçları üzerinde durulmuştur.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Arsa sahibinin, kendisine ait taşınmaz üzerinde yüklenicinin inşaat yapması, ve bunun karşılığında arsa sahibinin yükleniciye yapılan inşaat ya da bağımsız bölümünü bir kısmının devretmeyi taahhüt ettiği bir sözleşme olarak tanımlanabilir. Bu sözleşme yukarıda da arz edildiği gibi hem yapılacak inşaat işlemlerinden dolayı eser sözleşmesi, hem de taşınmaz devrini içerdiğinden taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hükümlerini içinde barındıran karma nitelikli bir sözleşmedir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekli

Kanun bazı sözleşmelere işlem güvenliği gereği yazılı olması, noterde veya tapuda yapılması gibi belli başlı şekil şartları getirerek tarafların daha iyi düşünmesi, ispat zorluklarının aşılmasını amaçlamıştır. Arsa payı(Kat karşılığı) inşaat sözleşmesini oluşturan eser sözleşmesinin sözlü olarak yapılması dahi yeterliyken, taşınmaz satışı veya taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağı kuralına tabidir. Noterlik Kanunu Madde 60’da satış vaadi sözleşmesi düzenlemenin noterin görevli olduğu Türk Borçlar Kanunu’nun 12. Maddesinde de şekle aykırı olarak yapılan sözleşmenin geçerli olmayacağı belirtilmiştir.

Özetle Arsa Payı Karşılığı İnşaat sözleşmelerinin noterlikçe düzenlenmesi bir şekil şartı olup bu koşula uymayan sözleşmeler hakkın kötüye kullanılması gibi bazı durumlar hariç olmak üzere geçersiz olup herhangi bir yaptırım gücü bulunmamaktadır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tarafların Borçları

Arsa sahibi ve yüklenicinin karşılıklı olarak sözleşmeyi ifa etme borçları söz konusudur. Aksi takdirde temerrüde düşebilirler

1.Arsa Sahibinin Borçları

Arsayı Teslim Borcu

Arsa sahibi yükleniciye arsayı ayıpsız olarak inşaata elverişli bir şekilde teslim etmelidir. Örneğin sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça arsa üzerinde mevcut yıkılması gereken bina içinde kiracı mevcutsa bu kiracının tahliye işlemleri arsa sahibince gerçekleştirilmelidir, yine arsa üzerinde 3. Kişi lehine tesis edilmiş bir ipotek söz konusuysa da bunun terkin işlemleri arsa sahibince gerçekleştirilmelidir.

İnşaat Yapımı ile İlgili Yükleniciye Vekalet Verme Borcu

Yüklenicinin inşaat işlemlerini yerine getirebilmesi için tapu belediye ve diğer resmi ve özel dairelerdeki işlerin ve prosedürlerin yerine getirilmesinde arsa sahibinin yükleniciye vekalet vermesi gerekmektedir. Arsa sahibinin yükleniciyle aralarında düzenledikleri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında, yüklenici tarafından yapılacak hususlarla orantılı bir vekalet vermemesi durumunda yükleniciyi temerrüde düşürülemez. Ayrıca yüklenicinin de vekalet vermediği için arsa sahibine karşı seçimlik haklarını kullanabilmesi mümkün olup mahkemeden kendisine vekalet konusunda yetki vermesini talep etmesi de mümkündür

2.Yüklenicinin Borçları

İnşaatı Sözleşmeye Uygun, Sadakat ve Özenle Yapma Borcu

Yüklenici inşaatı sözleşmede kararlaştırılan çerçevede yapma borcu altındadır. Yüklenicinin ayrıca aralarında düzenlenen anlaşmada bulunmasa da vekalet içeriğinde kendisine projenin hazırlanması ve inşaat ruhsatı alınması gibi yetkiler verildiyse bu işlemleri de yerine getirmek zorundadır. Yüklenici bu işlemleri yaparken özen ve sadakat yükümlülüğüne dikkat etmek zorunda olup arsa sahibinin zararına olabilecek işlemlerden kaçınmak zorundadır. Yine TBK 471/2 de de belirtildiği üzere özen yükümlülüğü değerlendirilirken yüklenicinin, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken mesleki ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınacaktır

İnşaatı Teslim Borcu

Yüklenici arsa sahibine, bağımsız bölümleri veya inşaatı sözleşmeye uygun olarak teslim etmelidir. Teslime ilişkin ispat yükü yüklenciye aittir. Teslim konusu dikkate değer bir husus olup teslimle birlikte arsa sahibinin ücret hakkının muaccel hale gelmesi,ayıba karşı zamanaşımı sürelerinin başlaması, ayıba karşı muayne ve ihbar sürelerinin başlaması gibi hususlar başlamaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde teslim tarihi sözleşmede veya inşaat ruhsatından itibaren başlayacak bir süre olarak kararlaştırılabileceği gibi. Taraflar arasında kesin bir tarih de belirlenebilir. Yine teslim süresi belirtilmesine rağmen başlangıç tarihinin belirlenmediği sözleşmelerde sözleşmenin başlangç tarihinin esas alınacağı yargıtayca kabul edilmektedir. Yine teslimi gerçekleştirmeyen yükleniciye karşı da ifa davası açılabilmektedir.

Ayıba Karşı tekeffül Borcu

Yüklenicinin sözleşmeye konu inşaatta ortaya çıkabilecek ayıplardan sorumluluğu mevcut olup bu sorumluluğunun doğabilmesi aşağıdaki koşulların gerçekleşmesine bağlıdır:

-İnşaatın sözleşmeye uygun şekilde teslimi gerekir

-İnşaatın ayıplı olması gerekir

-İş sahibi muayene ve ihbar külfetini açık ayıp veya gizli ayıp olmasına göre süresi içerisinde yerine getirmiş olmalıdır.

Bu şartlar yerine getirildiği takdirde

İş sahibinin sözleşmeden dönme hakkı, bedelden indirim hakkı, onarım hakkı ve şartları varsa bundan doğan zararlarına ilişkin tazminat talebinde bulunma hakları mevcuttur . Yine bu haklardan biri olan sözleşmeden dönme hakkı kullanılırken TBK 475/3 ‘ de belirtilen: ‘’Eser, işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa işsahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz’’ hükmü ve bu kapsamda verilmiş Yargıtay kararları da irdelenmelidir.

Nama İfa Ne Demektir?

Nama ifaya izin, bir borç ilişkisinde borçlunun borcunu ifa etmediği durumlarda alacaklının, masraf ve giderleri borçluya ait olmak üzere borcun kendisi ya da kendisi tarafından seçilecek biri tarafından ifa edilmesini talep etmesidir.

Nama ifaya izin verilmesi, sadece yapma ve yapmama borçlarında söz konusudur. Nama ifa, kaynağını Türk Borçlar Kanunu’nun 113. maddesinden, doktrin ve Yargıtay içtihatlarından alır. MADDE 113- Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim isteme hakkı saklıdır.

Yapmama borcuna aykırı davranan borçlu, bu aykırı davranışının doğurduğu zararı gidermekle yükümlüdür. Alacaklı, ayrıca borca aykırı durumun ortadan kaldırılmasını veya bu konuda masrafı borçluya ait olmak üzere kendisinin yetkili kılınmasını isteyebilir.

Nama İfaya İzin Nasıl Alınır?

Nama ifaya izin tarafların kendi aralarında anlaşmalarıyla ya da mahkemede dava açılmasıyla alınabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine İlişkin Uyuşmazlıklarda Nama İfa İzni Verilebilmesi İçin Aranılan Şartlar

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri açısından nama ifaya izin verilebilmesi için:

  • Nama ifa talebi, dürüstlük kuralına uygun olmalıdır,
  • Karşı tarafın yapma veya yapmama borcunu ifa etmemiş olmasının sebebi nama ifa talebinde bulunan kişiden kaynaklanmış olmamalıdır,
  • Arsa sahibi talepte bulunuyorsa: Müteahhit eksik ifada bulunmuş olmalı veya herhangi bir başka sebeple temerrüde düşmüş olmalıdır,
  • Müteahhit talepte bulunuyorsa: Arsa sahibi yapması veya yapmaması gereken bir edimi ifa etmemiş olmalıdır. Örneğin arsa sahibi, müteahhide vermiş olduğu vekalet yetkisini azilname ile geri almış veya başka herhangi bir şekilde müteahhitin faaliyetlerini yerine getirmesini engelliyor olabilir,
  • Nama ifaya sebep gösterilen hususların mahkeme huzurunda açıkça ispat edilmiş olması

Bu şartların varlığı halinde mahkeme tarafından nama ifaya izin verilebilir.

 Arsa Sahibinin Nama İfa Talebinde Bulunması Halinde İleri Sürebileceği Talepler : Arsa sahibinin nama ifa talebinde bulunabilmesi için yüklenicinin ya eksik ifada bulunmuş ya da temerrüde düşmüş olması gerekir. Böyle bir durumda arsa sahibi yükleniciden eksik işlerin bedelini talep edebilir. Ayrıca yükleniciye düşecek bağımsız bölümlerin satılmasına izin verilmesini de isteyebilir.

Yüklenicinin Nama İfa Talebinde Bulunması Halinde İleri Sürebileceği Talepler Yüklenicinin nama ifa talebinde bulunması ise arsa sahibinin edimini ifa etmemiş olmasına bağlıdır. Nama ifa şartları oluştuğu takdirde mahkeme tarafından yükleniciye yetki verilir.